Sol·licitud d’obra nova Mallorca
En sol·licitar una llicència de construcció en sòl rústic i urbà, algunes parts del procés també s’apliquen a una sol·licitud de reforma important d’un edifici existent tant en sòl rústic com urbà.
La parcel·la de terra
El procés comença amb la recerca d’un terreny adequat per a la construcció que es vol construir. Cada parcel·la té una normativa associada que determina què es pot construir. Alguns punts importants a tenir en compte són l’àrea mínima permesa per a la construcció, l’àrea, que està disponible per a la construcció a cada parcel, hi ha característiques del paisatge que poden afectar el que es pot construir. rius i drenatge, zones inundables, silvicultura, àrees protegides. A Mallorca la normativa és diferent per a sòl rústic que per a sòl urbà, i cada ajuntament té la seva pròpia normativa que s’aplica a sòl rústic i urbà.
Estudi preliminar de viabilitat
Abans de comprar, es pot fer un simple estudi de viabilitat Informe de la mida i tipus de construcció que es permetria, que pot incloure informació sobre les connexions d’electricitat i aigua. Un període de temps per rebre aquesta informació es pot incloure en un contracte de venda amb el venedor. Un cop rebuda la informació i acordada la venda, si esteu comprant la parcel·la a un particular, pagareu entre el 8% i l’11% del valor de la venda en concepte d’impostos i taxes de registre. Comprar un solar, a una empresa s’aplica un 21% d’IVA a la venda més un 1,5% de les despeses d’impostos i taxes de registre.
Primera part de l’aplicació
s requereixen dues enquestes per avançar en la sol·licitud de llicència d’obres, aquestes es poden fer amb un arquitecte amb qui es vulgui treballar durant tot el projecte o també les podeu encarregar vosaltres mateixos si no heu trobat un arquitecte amb qui treballar.
Estudi topogràfic: que dóna una representació precisa de la ubicació i la mida de la propietat utilitzant punts de latitud i longitud d’una posició coneguda. També proporciona informació sobre l’orientació paisatgística, els nivells del sòl, la ubicació de les carreteres o punts d’accés a la propietat i, en alguns casos, els punts d’interès com els arbres, les característiques originals, els pous de parets de pedra seca o altres elements que s’han de tenir en compte quan es fa la sol·licitud.
Estudi geotècnic: cada terreny té unes característiques diferents, hi ha terrenys molt suaus i n’hi ha de molt durs, per a cada tipus de terreny caldrà una estructura diferent. Això també pot incloure un estudi de les fonts d’aigua subterrània o aqüífers. Ambdues enquestes són utilitzades pel vostre arquitecte per crear una sol·licitud de permís de construcció que també inclourà tots els requisits de planificació rellevants i diverses condicions que s’han discutit prèviament amb l’arquitecte municipal responsable i l’enginyer municipal.
Incorporeu al disseny del projecte que necessiteu, aquest és el moment de prendre el vostre temps. El procés d’espera per obtenir la llicència d’obres a Mallorca pot durar molt de temps. El temps dependrà de cada municipi, en el cas de sòl rústic, pot ser més complicat que un projecte de parcel·la urbana ja que la sol·licitud també ha de passar pel Consell Balear per a la seva aprovació. El pitjor dels casos és si afecta els recursos hídrics (fins a 3 anys) o està a prop d’espais protegits forestals o de muntanya. Les revisions poden trigar tant com la sol·licitud original, així que és millor dedicar-se el temps a treballar amb el vostre arquitecte per presentar una sol·licitud que s’acceptarà sense revisions.
Segona part de l’aplicació Projecte Bàsic
Per construir a Mallorca, cada sol·licitud de sol·licitud d’edifici té una taxa de tramitació (Tassa) i s’ha de pagar un impost d’edificació. Cada municipi ha establert la seva pròpia tarifa per a la taxa de gestió, que pot oscil·lar entre el 0,50% i el 0,60% del cost total de la construcció (PEM) “Presupuesto de material d’execució”. L’Impost de Construcció pot oscil·lar entre el 4,00 % i el 6,00 % del cost total de la construcció. Un cop enviat, es revisarà el vostre projecte per als requisits generals i locals de planejament urbanístic i qüestions com la protecció contra incendis, la seguretat dels usuaris, l’accessibilitat, la normativa local de disseny, etc. En el cas de finques, xalets i casas rústiques, intervindrà el Consell Balear. I el vostre arquitecte també presentarà la sol·licitud de planejament al Col·legi d’Arquitectes de Palma perquè quedi inscrit amb ells com a “Visat” un registre del projecte emmagatzemat al col·legi té un número d’expedient, que garanteix que l’arquitecte està capacitat per dur a terme el seu treball. L’Ajuntament haurà d’esperar la decisió positiva del Consell Balear abans que l’Ajuntament pugui emetre el permís d’obra definitiu si la llicència d’obres és de sòl rústic. El formulari finalitzat i emplenat de la sol·licitud d’edificació que ha estat concedit per l’ajuntament i el Consell Balear es descriu normalment com a Informe Tècnic Definitiu o potser com a “Projecte Bàsic”. Sovint s’ofereix un terreny a la venda amb un Projecte Bàsic concedit, de vegades perquè el propietari del terreny considera que rebrà un millor preu per l’immoble ja que ha completat la fase més complexa i més llarga o pel temps per arribar a un Projecte Bàsic els plans o les circumstàncies dels propietaris han canviat.
Sol·licitud Tercera Part Pla d’obres i Execució Final del Projecte
Un cop concedit el Projecte Bàsic o durant el període d’espera per a la seva concessió, l’arquitecte continua desenvolupant el projecte treballant amb un aparejador. Es demana als constructors que cotitzen per la construcció, utilitzant els plànols de construcció, materials de construcció, que els proporcionen l’arquitecte i l’aparejador. A mesura que comença la construcció, augmenta el paper de l’aparejador controlant l’execució de l’obra per assegurar-se que es fa segons el projecte de l’arquitecte. L’òrgan de planificació requerirà la prova que la construcció i totes les seves característiques s’han executat correctament abans de lliurar la certificació definitiva de l’obra.
Durant aquesta fase no és possible canviar la ubicació de la construcció proposada a la parcel·la, ni la superfície que ocupa la construcció. És possible canviar elements de la distribució interior amb consulta amb l’òrgan de planificació.
Si esteu comprant una parcel·la amb llicència de construcció concedida per Projecte Bàsic i voleu canviar elements del disseny abans de comprar és el moment de discutir els canvis amb l’arquitecte i el venedor.
Quarta part Fin de Obra
El certificat Fin d’Obra atorgat per l’autoritat urbanística al final de la fase d’obra garanteix que tot el projecte s’ha realitzat correctament tal com es descriu a la llicència urbanística atorgada per al projecte. Sense Fin d’Obra no és possible donar d’alta la nova construcció com a espai habitable i rebre una Cèdula d’habitabilitat. Es requereix una Cèdula per contractar serveis com ara una connexió elèctrica, aigua o clavegueram. També cal una cèdula per vendre una propietat. Alguns arquitectes inclouran el cost de certificats com una cèdula i un certificat energètic com a part dels seus honoraris per a un projecte de construcció. Tot i que el cost de la inscripció d’una nova construcció al Registre de la Propietat i la creació de la primera escriptura de propietat de l’immoble normalment no s’inclou i és un cost addicional que s’ha de comptar al final del projecte. Els serveis notarials normalment es calcularan com a 3% del valor de la construcció de l’immoble.
Altres costos i IVA
El cost d’un Arquitecte es basa en el cost de la construcció de la casa i oscil·la entre el 7% i el 12% del pressupost d’execució material, només hores de mà d’obra i materials.
Els honoraris d’Aparejador solen rondar el 5% del pressupost d’execució material, només hores de mà d’obra i materials.
Els honoraris dels administradors de projectes o dels gestors de projectes solen ser al voltant de l’1,5% al 2% del pressupost total del projecte. A mesura que els administradors treballen, poden començar per organitzar els subministraments de materials a l’obra i acabar ordenant el mobiliari final a mesura que el nou propietari pren l’ocupació.
Els honoraris d’arquitectes, aparadors, administradors d’obres i altres aparelladors o tècnics tributen amb un IVA (IVA) del 21%.
El cost de construcció està gravat amb un tipus reduït d’IVA del 10%.
Les despeses administratives de l’Ajuntament, certificats, etc., no tenen l’IVA (IVA) aplicat.
Dipòsit de Residus Mac Insular Mallorca
El Consell de Mallorca exigeix un dipòsit en funció de la quantitat de residus que es generarà en la construcció d’un projecte d’edificació o projecte de reforma que queda a Mac Insular. No acostuma a ser una quantitat molt elevada, i la fiança es pot retornar si se’ls aporta la prova que els residus s’han eliminat correctament.
Assegurança de deu anys i OCT
L’assegurança decennal és una garantia que cobreix durant deu anys els danys materials a l’edifici causats per vicis o defectes que afectin la fonamentació o la construcció, per exemple, danys als suports, bigues, murs de càrrega o altres elements estructurals que puguin comprometre la resistència mecànica, l’estabilitat de l’edifici i la seva habitabilitat. Els OCT (Organisme Tècnic de Control Tècnic) són tècnics especialitzats que el promotor o titular del projecte abona perquè la companyia asseguradora corresponent pugui emetre l’assegurança. De fet, la gran majoria de companyies d’assegurances només admeten riscos si el treball ha estat supervisat per un OCT. El cost pot ser aproximadament l’1% del pressupost de construcció de l’obra.
Proverbi “El temps i la marea no esperen ningú”
Totes les llicències de construcció i reforma s’atorguen amb terminis, aquests es poden prorrogar amb determinades condicions i taxes adjuntes.
És important tenir en compte les limitacions del període de temps d’una llicència concedida, si la llicència caduca, és possible que no sigui possible renovar-la a causa de canvis en la normativa urbanística o es poden aplicar noves normes urbanístiques i les característiques o l’àrea construïda de la llicència. projecte reduït.
