Neubauantrag Mallorca
Bei der Beantragung einer Baugenehmigung auf ländlichem und städtischem Land gelten einige Teile des Verfahrens auch für einen Antrag auf eine umfassende Reform eines bestehenden Gebäudes auf ländlichem und städtischem Land.
Das Grundstück
Der Prozess beginnt mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück für das Gebäude, das Sie bauen möchten. Jedes Grundstück hat eine zugehörige Verordnung, die bestimmt, was Sie bauen können. Einige wichtige Punkte, die zu beachten sind, sind die für den Bau zugelassene Mindestfläche, die Fläche, die für den Bau auf jedem Grundstück zur Verfügung steht, und gibt es Landschaftsmerkmale, die sich auf die Bebaubarkeit auswirken könnten. B. Flussbetten, Überschwemmungen, Forstwirtschaft, Schutzgebiete. Auf Mallorca sind die Vorschriften für ländliche und städtische Grundstücke unterschiedlich, und jedes Rathaus hat seine eigenen Vorschriften, die für ländliche und städtische Grundstücke gelten.
Vorläufige Machbarkeitsstudie
Vor dem Kauf kann eine einfache Machbarkeitsstudie (Informe/Gutachten) über die zulässige Baugröße und Bauart erstellt werden, dazu können Angaben zu Strom- und Wasseranschlüssen gehören. Ein Zeitraum, um diese Informationen zu erhalten, kann in einem Kaufvertrag mit dem Verkäufer enthalten sein. Nachdem Sie die Informationen erhalten und dem Verkauf zugestimmt haben, zahlen Sie, wenn Sie das Grundstück von einer Privatperson kaufen, zwischen 8 % und 11 % des Verkaufswerts als Steuern und Registrierungsgebühren. Kaufen Sie ein Grundstück von einem Unternehmen. 21 % IVA werden auf den Verkauf plus 1,5 % der Kosten für Steuern und Registrierungsgebühren angewendet.
Bewerbung Teil Eins
Um einen Baugenehmigungsantrag zu stellen, sind zwei Gutachten erforderlich. Diese können mit einem Architekten durchgeführt werden, mit dem Sie während des gesamten Projekts zusammenarbeiten möchten, oder Sie können sie auch selbst in Auftrag geben, wenn Sie keinen Architekten gefunden haben, mit dem Sie zusammenarbeiten können.
Topografische Vermessung: Gibt eine genaue Darstellung der Lage und Größe des Grundstücks unter Verwendung von Längen- und Breitengraden von einer bekannten Position aus. Es enthält auch Informationen über die Landschaftsausrichtung, Bodenniveaus, die Lage von Straßen oder Zugangspunkten zum Grundstück und in einigen Fällen über Sehenswürdigkeiten wie Bäume, Originalmerkmale, Trockenmauern, Brunnen oder andere Elemente, die bei einem Besuch berücksichtigt werden sollten Antrag gestellt wird.
Geotechnische Vermessung: Jedes Gelände hat unterschiedliche Eigenschaften, es gibt sehr weiches Gelände und es gibt sehr hartes, für jeden Geländetyp wird eine andere Struktur benötigt. Dies kann auch eine Untersuchung der unterirdischen Wasserquellen oder Grundwasserleiter beinhalten. Aus beiden Gutachten erstellt Ihr Architekt einen Baugenehmigungsantrag, der auch alle relevanten Planungsauflagen und diverse Auflagen enthält, die vorab mit dem zuständigen Stadtbaumeister und Stadtbauingenieur besprochen wurden.
Integrieren Sie in das Design des Projekts, das Sie benötigen, dies ist der Moment, in dem Sie sich Zeit nehmen sollten. Das Warten auf die Baugenehmigung auf Mallorca kann lange dauern. Die Zeit hängt von jeder Gemeinde ab, im Fall von ländlichem Land kann es komplizierter sein als ein Projekt für ein städtisches Grundstück, da der Antrag auch durch den „Consell Balear“ (regionale Planungsbehörde) zur Genehmigung gehen muss. Der schlimmste Fall ist, wenn es Wasserressourcen betrifft (bis zu 3 Jahre) oder sich in der Nähe von geschützten Waldgebieten oder Bergen befindet. Überarbeitungen können genauso lange dauern wie der ursprüngliche Antrag, daher ist es besser, sich die Zeit zu nehmen, mit Ihrem Architekten zusammenzuarbeiten, um einen Antrag einzureichen, der ohne Überarbeitung akzeptiert wird.
Bewerbungsteil Zwei Proyecto Básico
Um auf Mallorca zu bauen, ist für jede Bauantragsanfrage eine Bearbeitungsgebühr (Tassa) und die Zahlung einer Bausteuer fällig. Jede Gemeinde hat ihren eigenen Satz für die Bearbeitungsgebühr festgelegt, die zwischen 0,50 % und 0,60 % der gesamten Baukosten (PEM) „Presupuesto de ejecución material“ betragen kann. Die Bausteuer (Impuesto de Construcción) kann zwischen 4,00 % und 6,00 % der gesamten Baukosten betragen. Nach der Einreichung wird Ihr Projekt auf allgemeine und örtliche städtebauliche Anforderungen und Aspekte wie Brandschutz, Nutzersicherheit, Barrierefreiheit, örtliche Gestaltungsvorschriften etc. geprüft. Bei ländlichen Immobilien Fincas, Chalets und Villen wird der „Consell Balear“ (regionale Planungsbehörde) beteiligt. Und Ihr Architekt wird auch den Bauantrag bei der Architektenkammer in Palma einreichen, um dort als „Visado“ registriert zu werden. Eine Aufzeichnung des Projekts, die bei der Vereinigung gespeichert ist, hat eine Aktennummer, die garantiert, dass der Architekt für die Ausführung qualifiziert ist arbeiten. Das Rathaus muss auf eine positive Entscheidung des „Consell Balear“ warten, bevor die endgültige Baugenehmigung (Permiso de Obra) vom Rathaus ausgestellt werden kann, wenn es sich um eine Baugenehmigung für ländliches Land handelt. Das fertiggestellte und ausgefüllte Formular für einen Bauantrag, der vom Rathaus und Consell Balear bewilligt wurde, wird normalerweise als Informe Técnico Definitivo oder vielleicht als „Proyecto Básico“ bezeichnet. Grundstücke werden oft mit einem bewilligten Proyecto Básico zum Verkauf angeboten, manchmal weil der Eigentümer des Grundstücks glaubt, dass er einen besseren Preis für das Grundstück erhalten wird, da er die komplexeste und zeitaufwändigste Phase abgeschlossen hat, oder weil die Zeit bis zum Erreichen des Grundstücks zu lang ist ein erteiltes Proyecto Básico die Pläne oder Umstände des Eigentümers haben sich geändert.
Antrag Teil 3 Arbeitsplan und Projektabschlussausführung
Nach der Bewilligung des Proyecto Básico oder während der Wartezeit auf die Bewilligung entwickelt der Architekt das Projekt in Zusammenarbeit mit einem Aparejador (Maßvermessungsingenieur / Bauingenieur) weiter. Die Bauherren werden gebeten, ein Angebot für den Bau unter Verwendung der Planmaterialien und -geräte zu erstellen, die ihnen vom Architekten und Aparejador zur Verfügung gestellt wurden. Wenn der Bau beginnt, nimmt die Rolle des Aparejadors zu und kontrolliert die Ausführung der Arbeiten, um sicherzustellen, dass sie gemäß dem Projekt des Architekten ausgeführt werden. Die örtliche Planungsbehörde verlangt den Nachweis, dass der Bau und alle seine Merkmale korrekt ausgeführt wurden, bevor sie die endgültige Bescheinigung für den Bau ausstellen.
Während dieser Phase ist es nicht möglich, den Standort des geplanten Baus auf dem Grundstück oder die Fläche, die der Bau einnimmt, zu ändern. Es ist möglich, Elemente der Innenaufteilung in Absprache mit der örtlichen Baubehörde zu ändern.
Wenn Sie ein Grundstück mit einer Baulizenz Proyecto Básico kaufen und Elemente des Designs vor dem Kauf ändern möchten, ist es an der Zeit, die Änderungen mit dem Architekten und Verkäufer zu besprechen.
Vierter Teil Fin de Obra
Das von der Planungsbehörde am Ende der Bauphase erteilte Zertifikat (Fin de Obra) garantiert, dass das gesamte Projekt ordnungsgemäß abgeschlossen wurde, wie in der für das Projekt erteilten Baugenehmigung beschrieben. Ohne eine Fin de Obra ist es nicht möglich, den Neubau als bewohnbaren Raum zu registrieren und eine Cédula de habitabilidad zu erhalten. Eine Cedula ist erforderlich, um Dienstleistungen wie einen Stromanschluss, Wasser oder Kanalisation zu vergeben. Eine Cedula ist auch erforderlich, um eine Immobilie zu verkaufen. Einige Architekten werden die Kosten für Zertifikate wie eine Cedula und einen Energieausweis in ihre Gebühren für ein Bauprojekt einbeziehen, obwohl die Kosten für die Registrierung eines Neubaus beim Grundbuchamt und die Erstellung der ersten Eigentumsurkunde für die Immobilie normalerweise nicht anfallen enthalten und stellen zusätzliche Kosten dar, die am Ende des Projekts berücksichtigt werden sollten Notardienste werden normalerweise mit 3 % des Wertes der Errichtung der Immobilie berechnet.
Sonstige Kosten und IVA
Die Kosten eines Architekten basieren auf den Baukosten des Hauses und liegen zwischen 7 % und 12 % des Budgets für die Materialausführung, nur Arbeitsstunden und Materialien.
Die Gebühren von Aparejador betragen normalerweise etwa 5 % des Budgets für die Materialausführung, nur Arbeitsstunden und Material.
Die Gebühren für Projektadministratoren oder Projektmanager betragen normalerweise etwa 1,5 % bis 2 % des Gesamtbudgets für das Projekt. Als Projektadministrator oder Projektmanager können Sie mit der Organisation der Materialversorgung der Baustelle beginnen und mit der Bestellung der endgültigen Einrichtung enden, wenn der neue Eigentümer einzieht.
Architektenhonorare, Aparejadors, Projektadministratoren und andere Gutachter oder Techniker werden mit IVA (MwSt.) 21 % besteuert.
Die Baukosten werden mit einem ermäßigten IVA-Satz von 10 % besteuert.
Auf Zertifikate für Rathausverwaltungsgebühren usw. wird keine IVA (MwSt.) angewendet.
Abfallentsorgungsdeponie Mac Insular Mallorca
Der Consell de Mallorca verlangt eine Anzahlung von Geldern basierend auf der Menge an Abfall, die beim Bau eines Bauprojekts oder Reformprojekts anfällt, die bei Mac Insular hinterlegt wird. Es handelt sich in der Regel nicht um einen sehr hohen Betrag, und das Pfand kann zurückerstattet werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass der Abfall ordnungsgemäß entsorgt wurde.
10-Jahres-Versicherung und OCT
Die Zehn-Jahres-Versicherung ist eine Garantie, die zehn Jahre lang materielle Schäden am Gebäude abdeckt, die durch Laster oder Mängel verursacht wurden, die das Fundament oder die Konstruktion betreffen, z die mechanische Festigkeit, Stabilität des Gebäudes und seine Bewohnbarkeit. Die OCT (Technical Organismo de Control Técnico) sind spezialisierte Techniker, die der Projektträger oder Eigentümer des Projekts bezahlt, damit die entsprechende Versicherungsgesellschaft die Versicherung ausstellen kann. Tatsächlich räumt die überwiegende Mehrheit der Versicherungsunternehmen Risiken nur ein, wenn die Arbeiten von einem OCT überwacht wurden. Die Kosten können etwa 1 % des Baubudgets der Arbeiten betragen.
Sprichwort „Zeit und Flut warten auf niemanden“
Alle Baugenehmigungen und Reformgenehmigungen werden mit Zeitrahmen erteilt, diese können mit bestimmten Bedingungen und Gebühren verlängert werden.
Es ist wichtig, sich der Einschränkungen des Zeitraums einer erteilten Lizenz bewusst zu sein, wenn die Lizenz abläuft, ist es möglicherweise nicht möglich, sie aufgrund von Änderungen in den Planungsvorschriften zu erneuern, oder es können neue Planungsvorschriften angewendet werden, und die Merkmale oder die bebaute Fläche des Projekt reduziert.
