Aplicación Obra Nueva Mallorca
Al solicitar un permiso de construcción en suelo rústico y urbano, algunas partes del proceso también se aplican a la solicitud de una reforma importante de un edificio existente tanto en suelo rústico como urbano.
La Parcela
El proceso comienza con la búsqueda de un terreno adecuado para la construcción que se desea realizar. Cada parcela de terreno tiene una normativa asociada que determina lo que se puede construir. Algunas cuestiones a tener en cuenta son el área mínima permitida para la construcción, el área disponible para la construcción en cada lote de terreno y las características del paisaje que podrían afectar lo que se puede construir. por ejemplo, cauces de torrentes, zonas inundables, silvicultura, áreas protegidas. En Mallorca la normativa es diferente para el suelo rústico que para el urbano, y cada ayuntamiento tiene su propia normativa que se aplica tanto al suelo rústico como al urbano.
Estudio Preliminar de Factibilidad
Se puede realizar un estudio de factibilidad simple (Informe) del tamaño y tipo de construcción que se permitiría antes de comprar, que puede incluir información sobre las conexiones de electricidad y agua. Se puede incluir un período de tiempo para recibir esta información en un acuerdo de venta con el vendedor. Recibida la información y acordada la venta, si le compras la parcela a un particular, pagarás entre un 8% y un 11% del valor de la venta en concepto de impuestos y derechos de registro. Comprar un terreno de una empresa S.L. Se aplica el 21% de IVA a la venta más el 1,5% de los costos de impuestos y tasas de registro.
Primera parte de la solicitud
Se requieren dos encuestas para avanzar en una solicitud de permiso de construcción, estas se pueden hacer con un arquitecto con el que tenga la intención de trabajar durante todo el proyecto o también puede encargarlas usted mismo si no ha encontrado un arquitecto con quien trabajar.
Estudio topográfico: que da una representación precisa de la ubicación y el tamaño de la propiedad utilizando puntos de latitud y longitud desde una posición conocida. También proporciona información sobre la orientación del paisaje, los niveles del suelo, la ubicación de caminos o puntos de acceso a la propiedad y, en algunos casos, puntos de interés como árboles, características originales, paredes de piedra seca, pozos u otros elementos que deben tenerse en cuenta cuando se realiza una se hace la solicitud.
Estudio Geotécnico: cada terreno tiene unas características diferentes, hay terrenos muy blandos y hay terrenos muy duros, para cada tipo de terreno se necesitará una estructura diferente. Esto también puede incluir un estudio de las fuentes de agua subterránea o acuíferos. Su arquitecto utiliza ambas encuestas para crear una solicitud para un permiso de construcción que también incluirá todos los requisitos de planificación relevantes y varias condiciones que se han discutido con el arquitecto municipal responsable y el ingeniero municipal por adelantado.
Incorpora al diseño del proyecto lo que requieres, este es el momento de tomarte tu tiempo. El proceso de espera para obtener la licencia de obras en Mallorca puede llevar mucho tiempo. El tiempo dependerá de cada municipio, en el caso de suelo rústico puede ser más complicado que un proyecto de suelo urbano ya que la solicitud también tiene que pasar por el Consell Balear para su aprobación. El peor caso es si afecta recursos hídricos (hasta 3 años) o está cerca de áreas protegidas de silvicultura o montaña. Las revisiones pueden demorar tanto como la solicitud original, por lo que es mejor tomarse el tiempo de trabajar con su arquitecto para presentar una solicitud que será aceptada sin revisiones.
Solicitud Segunda Parte Proyecto Básico
Para construir en Mallorca, cada solicitud de obra tiene una tasa de tramitación y se debe el pago de un impuesto de construcción. Cada municipio ha fijado su propia tarifa para la tasa de manipulación, que puede oscilar entre el 0,50 % y el 0,60 % del coste total de construcción (PEM) “Presupuesto de ejecución material”. El impuesto de construcción puede oscilar entre el 4,00 % y el 6,00 % de los costos totales de construcción. Una vez presentado, se comprobará su proyecto en cuanto a los requisitos de planificación urbana generales y locales y cuestiones como la protección contra incendios, la seguridad del usuario, la accesibilidad, las normas locales de diseño, etc. En el caso de fincas rústicas, chalets y villas rural, intervendrá el Consell Balear. Y su arquitecto también presentará la solicitud de planificación al Colegio de Arquitectos de Palma para que se registre con ellos como un “Visado”, un registro del proyecto almacenado en el colegio tiene un número de expediente, lo que garantiza que el arquitecto está calificado para llevar a cabo su trabajar. El Ayuntamiento tendrá que esperar una decisión positiva del “Consell Balear” antes de que el permiso de obra final pueda ser emitido por el ayuntamiento si el permiso de construcción es para suelo rústico. El formulario finalizado y completado para una solicitud de construcción que ha sido otorgada por el ayuntamiento y el Consell Balear normalmente se describe como Informe Técnico Definitivo o tal vez se describe como “Proyecto Básico”. Los terrenos a menudo se ofrecen a la venta con un Proyecto Básico otorgado, a veces porque el propietario del terreno siente que recibirá un mejor precio por la propiedad ya que ha completado la fase más compleja y que requiere más tiempo, o debido al tiempo prolongado. para llegar a un Proyecto Básico otorgado los planes de los propietarios o las circunstancias han cambiado.
Solicitud Tercera Parte Plan de Obras y Ejecución Final del Proyecto
Una vez otorgado el Proyecto Básico o durante el período de espera para su otorgamiento, el arquitecto continúa desarrollando el proyecto trabajando con un aparejador. Se solicita a los constructores que coticen el presupuesto de la construcción, utilizando los materiales de los planos y las instalaciones que les proporcionó el arquitecto y el aparejador. A medida que comienza la construcción aumenta el trabajo del aparejador controlando la ejecución de la obra para asegurarse de que se hace de acuerdo al proyecto del arquitecto. La autoridad urbanística local requerirá prueba de que la construcción y todas sus características se han ejecutado correctamente antes de proporcionar la certificación final de la construcción.
Durante esta fase no es posible cambiar la ubicación de la construcción propuesta en la parcela o el área que ocupa la construcción. Es posible cambiar elementos de la distribución interior en consulta con la autoridad de planificación local.
Si está comprando una parcela con una licencia de construcción Proyecto Básico y desea cambiar elementos del diseño antes de comprar, es el momento de discutir los cambios con el arquitecto y el vendedor.
Cuarta Parte Fin de Obra
El certificado Fin de Obra otorgado por la autoridad de planificación al final de la fase de construcción garantiza que todo el proyecto se ha completado correctamente como se describe en el permiso de planificación otorgado para el proyecto. Sin un Fin de Obra no es posible registrar la nueva construcción como un espacio habitable y recibir una Cédula de habitabilidad. Se requiere una cédula para contratar servicios como conexión eléctrica, agua o alcantarillado. También se requiere una cédula para vender una propiedad. Algunos arquitectos incluirán el costo de los certificados, como la cédula y el certificado de energía, como parte de sus honorarios por un proyecto de construcción, aunque el costo de registrar una nueva construcción en la oficina de registro de la propiedad y crear la primera escritura de propiedad de la propiedad normalmente no es incluido y es un costo adicional que debe contabilizarse al final del proyecto Los servicios de notarios normalmente se calcularán como el 3% del valor de la construcción de la propiedad.
Otros Costos e IVA
El costo de un Arquitecto se basa en el costo de la construcción de la casa y oscila entre el 7% y el 12% del presupuesto de ejecución material, solo horas de mano de obra y materiales.
Los honorarios del aparejador suelen rondar el 5% del presupuesto de ejecución material, solo horas de mano de obra y materiales.
Los honorarios de los administradores de proyectos o los gerentes de proyectos suelen oscilar entre el 1,5 % y el 2 % del presupuesto total del proyecto. A medida que el administrador del proyecto o los gerentes del proyecto trabajan, puede comenzar organizando los suministros de materiales para el sitio de construcción y finalizar ordenando el mobiliario final a medida que el nuevo propietario toma posesión.
Los honorarios de Arquitectos, Aparejadores, Administradores de Proyectos y otros técnicos tributan al IVA (VAT) 21%.
El costo de construcción está gravado con una tasa reducida de IVA del 10%.
Los certificados de tasas administrativas del ayuntamiento, etc., no tienen IVA aplicado.
Depósito de Tratamiento de Residuos Mac Insular Mallorca
El Consell de Mallorca exige un depósito de fondos en función de la cantidad de residuos que se generarán en la construcción de un proyecto de edificación o proyecto de reforma que se deje en Mac Insular. No suele ser una cantidad muy elevada, pudiendo devolverse la fianza si se acredita que los residuos se han eliminado correctamente.
Seguro decenal y OCT
El seguro decenal es una garantía que cubre durante diez años los daños materiales en la edificación causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación o construcción, por ejemplo, daños en los soportes, vigas, muros de carga u otros elementos estructurales que puedan comprometer la resistencia mecánica, la estabilidad del edificio y su habitabilidad. Los OCT (Organismo Técnico de Control Técnico) son técnicos especializados que paga el promotor o propietario del proyecto para que la compañía aseguradora correspondiente emita el seguro. De hecho, la gran mayoría de las compañías de seguros sólo admiten riesgos si la obra ha sido supervisada por una OCT. El costo puede ser aproximadamente el 1% del presupuesto de construcción de la obra.
Proverbio ‘El tiempo y la marea no esperan a nadie’
Todas las licencias de construcción y las licencias de reforma se otorgan con plazos, estas pueden ser prorrogadas con ciertas condiciones y tarifas adjuntas.
Es importante ser consciente de las limitaciones del período de tiempo de una licencia otorgada, si la licencia caduca, es posible que no sea posible renovarla debido a cambios en las normas de planificación o se pueden aplicar nuevas normas de planificación y las características o el área construida del proyecto reducido.
