Nybyggnadsansökan Mallorca
För att ansöka om bygglov på landsbygds- och tätortsmark gäller vissa delar av processen även en ansökan om en större reformering av en befintlig byggnad på både landsbygds- och tätortsmark.
Tomten
Processen börjar med att hitta en tomt som lämpar sig för den konstruktion du vill bygga. Varje tomt har ett tillhörande reglemente som avgör vad du får bygga. Några frågor att notera är den minsta tillåtna ytan för byggande, området som är tillgängligt för byggande på varje tomt, och finns det drag i landskapet som kan påverka vad som kan byggas. till exempel flodbäddar, översvämningszoner, skogsbruk, skyddade områden. På Mallorca är reglerna annorlunda för landsbygdsmark än för stadsmark, och varje stadshus har sina egna regler som gäller för landsbygds- och stadsmark.
Preliminär förstudie
En enkel förstudie (Informe/Report) av storlek och typ av konstruktion som skulle vara tillåten kan göras innan du köper, denna kan innehålla information om anslutningar för el och vatten. En tidsperiod för att få denna information kan ingå i ett försäljningsavtal med säljaren. Efter att ha fått informationen och kommit överens om försäljningen, om du köper tomten av en privatperson, betalar du mellan 8% och 11% av försäljningsvärdet som skatter och registreringsavgifter. Köp en tomt av ett företag 21% IVA tillämpas på försäljningen plus 1,5% av kostnaderna för skatter och registreringsavgifter.
Ansökan del ett
Det krävs två undersökningar för att gå vidare med en ansökan om bygglov, dessa kan göras med en arkitekt du tänker arbeta med under hela projektet eller så kan du också beställa dem själv om du inte har hittat en arkitekt att arbeta med.
Topografisk studie: som ger en korrekt representation av platsen och storleken på fastigheten med hjälp av latitud- och longitudpunkter från en känd position. Den ger också information om landskapets orientering, marknivåer, placeringen av vägar eller tillfartspunkter till fastigheten, och i vissa fall intressanta platser såsom träd originaldetaljer torra stenmurar brunnar eller andra föremål som bör beaktas när en ansökan görs.
Geoteknisk studie: varje terräng har olika egenskaper, det finns mycket mjuka terränger och det finns mycket hårda, för varje typ av terräng kommer det att behövas en annan struktur. Detta kan också inkludera en studie av undergrundsvattenkällor eller akviferer. Båda undersökningarna används av din arkitekt för att skapa en ansökan om bygglov som även kommer att omfatta alla relevanta plankrav och olika villkor som diskuterats med ansvarig kommunarkitekt och kommuningenjör i förväg.
Inkludera i designen av projektet som du behöver, det här är tillfället att ta din tid. Processen att vänta på att få bygglovet på Mallorca kan ta lång tid. Tiden kommer att bero på varje kommun, när det gäller landsbygdsmark kan det vara mer komplicerat än ett projekt för en tätortstomt då ansökan även måste gå via ”Consell Balear” (regional planeringsmyndighet) för godkännande. Det värsta fallet är om det påverkar vattenresurserna (upp till 3 år) eller ligger nära skyddade skogs- eller bergsområden. Revisioner kan ta lika lång tid som den ursprungliga ansökan, så det är bättre att ta sig tid att arbeta med din arkitekt för att presentera en ansökan som kommer att accepteras utan ändringar.
Ansökan del två Proyecto Básico
För att bygga på Mallorca har varje byggansökan en hanteringsavgift (Tassa) och byggnadsskatt ska betalas. Varje kommun har satt sin egen taxa för hanteringsavgiften, som kan variera från 0,50 % till 0,60 % av den totala byggkostnaden (PEM) ”Presupuesto de ejecución material”. Byggnadsskatten (Impuesto de Construcción) kan variera mellan 4,00 % och 6,00 % av de totala byggnadskostnaderna. När det väl har skickats in kommer ditt projekt att kontrolleras för allmänna och lokala stadsplaneringskrav och frågor som brandskydd, användarsäkerhet, tillgänglighet, lokala designföreskrifter, etc. När det gäller landsbygdsfastigheter, fincas, chalet och villor kommer “Consell Balear” (regional planeringsmyndighet) att vara involverad. Och din arkitekt kommer också att lämna in planeringsansökan till Arkitektföreningen i Palma för att registreras hos dem som ett “Visado” ett register över projektet lagrat hos föreningen har ett filnummer, som garanterar att arkitekten är kvalificerad att utföra sitt arbete. Rådhuset måste vänta på ett positivt beslut från “Consell Balear” innan det slutgiltiga bygglovet (Permiso de Obra) kan utfärdas av stadshuset om bygglovet gäller landsbygdsmark. Det färdiga och ifyllda formuläret för en byggansökan som har beviljats av stadshuset och Consell Balear beskrivs normalt som Informe Técnico Definitivo eller kanske beskrivs som “Proyecto Básico”. Tomter bjuds ofta ut till försäljning med en beviljad Proyecto Básico, ibland för att markägaren känner att de kommer att få ett bättre pris för fastigheten eftersom de har slutfört den mest komplexa och tidskrävande fasen, eller på grund av den långa tiden för att nå en beviljad Proyecto Básico har ägarnas planer eller omständigheter ändrats.
Ansökan del tre Byggnadsarbetsplan och Projekt slutgiltigt genomförande
När Proyecto Básico har beviljats eller under den period som väntar på att den ska beviljas, fortsätter arkitekten att utveckla projektet i samarbete med en aparejador (kvantitetsbesiktningsman/byggnadsingenjör). Byggare ombeds att lämna offerter för konstruktionen, med hjälp av planmaterial och installationer som tillhandahålls dem av arkitekten och aparejador. När konstruktionen börjar ökar aparejadorens arbete med att kontrollera utförandet av arbetet för att säkerställa att det görs enligt arkitektens projekt. Den lokala planeringsmyndigheten kommer att kräva bevis på att konstruktionen och alla dess funktioner har utförts korrekt innan de ger den slutliga certifieringen för konstruktionen.
Under denna fas är det inte möjligt att ändra placeringen av den föreslagna konstruktionen på tomten eller den yta som byggnaden upptar. Det är möjligt att ändra delar av inredningsfördelningen i samråd med den lokala planeringsmyndigheten.
Om du köper en tomt med bygglicens Proyecto Básico och vill ändra delar av designen innan du köper är det dags att diskutera förändringarna med arkitekten och säljaren.
Del fyra Fin de Obra
Certifikatet (Fin de Obra) som beviljats av planmyndigheten i slutet av byggfasen garanterar att hela projektet har slutförts korrekt enligt beskrivningen i det bygglov som beviljats för projektet. Utan en Fin de Obra är det inte möjligt att registrera nybygget som ett beboeligt utrymme och få en Cédula de habitabilidad. En Cedula krävs för att anlita tjänster som elanslutning, vatten eller avlopp. En cedula krävs också för att sälja en fastighet. Vissa arkitekter kommer att inkludera kostnaden för certifikat som ett cedula och energicertifikat som en del av sina avgifter för ett byggprojekt, även om kostnaden för att registrera ett nybygge hos fastighetsregistret och skapa den första fastighetshandlingen för fastigheten normalt inte är ingår och är en extra kostnad som bör redovisas i slutet av projektet Notarietjänster kommer normalt att beräknas som 3% av värdet av byggandet av fastigheten.
Övriga kostnader och IVA
Kostnaden för en arkitekt baseras på kostnaden för att bygga huset och varierar mellan 7% och 12% av materialutförandebudgeten, bara timmar av arbete och material.
Aparejadors avgifter är vanligtvis cirka 5 % av materialutförandebudgeten, bara timmar av arbete och material.
Arvoden för projektadministratörer eller projektledare är vanligtvis cirka 1,5 % till 2 % av den totala budgeten för projektet. När projektadministratören eller projektledaren arbetar, kan du börja med att organisera materialleveranserna till byggarbetsplatsen och avsluta beställningen av den slutliga inredningen när den nya ägaren tar i bruk.
Arkitektarvoden, Aparejador, projektadministratörer och andra besiktningsmän eller tekniker beskattas med IVA 21 %.
Byggkostnaden beskattas med en reducerad IVA-sats på 10%.
Stadshus förvaltningsavgiftsbevis mm, har inte IVA påförd.
Waste Handerling Deposition Mac Insular Mallorca
Consell de Mallorca kräver en deposition av medel baserat på mängden avfall som kommer att genereras vid uppförandet av ett byggprojekt eller reformprojekt lämnas hos Mac Insular. Det är vanligtvis inte särskilt höga belopp, och panten kan återbetalas om bevis för att eventuellt avfall har blivit korrekt bortskaffat tillhandahålls dem.
Tio års försäkring och OCT
Tioårsförsäkring är en garanti som täcker under tio år materiella skador på byggnaden orsakade av skruvar eller defekter som påverkar grunden eller konstruktionen, till exempel skador på stöd, balkar, bärande väggar eller andra konstruktionselement som kan äventyra byggnadens mekaniska styrka, stabilitet och dess beboelighet. OCT (Technical Organismo de Control Técnico) är specialiserade tekniker som initiativtagaren eller ägaren av projektet betalar för så att motsvarande försäkringsbolag kan utfärda försäkringen. Faktum är att de allra flesta försäkringsbolag bara medger risker om arbetet har övervakats av ett OCT. Kostnaden kan vara cirka 1 % av byggbudgeten för arbetet.
Ordspråket “Tid och tidvatten väntar på ingen människa”
Samtliga bygglov och reformtillstånd beviljas med tidsramar, dessa kan förlängas med vissa villkor och avgifter kopplade.
Det är viktigt att vara medveten om begränsningarna för tidsperioden för en beviljad licens, om licensen löper ut kanske det inte är möjligt att förnya den på grund av ändringar i planbestämmelser eller nya planbestämmelser kan tillämpas och egenskaperna eller det bebyggda området för den projekt minskat.
